Nel diritto condominiale italiano, la distinzione tra spese ordinarie e spese straordinarie rappresenta un aspetto cruciale nella ripartizione degli oneri tra proprietario e inquilino. Frequentemente si genera confusione su chi sia effettivamente obbligato a sostenere i costi relativi agli interventi straordinari, anche per via di informazioni non sempre precise o comprensibili. È importante chiarire che, in linea generale, la normativa prevede specifiche assegnazioni di responsabilità che tutelano tanto il proprietario quanto il conduttore dell’immobile.
Definizione delle spese condominiali straordinarie
Le spese condominiali straordinarie riguardano tutti quei lavori e oneri che vanno oltre la semplice e ordinaria manutenzione dell’immobile o delle parti comuni. Si tratta di interventi di rilevanza strutturale e di particolare entità economica, mirati a preservare o migliorare il valore e la funzionalità dell’edificio. Esempi frequenti includono:
- rifacimento del tetto
- sostituzione dell’ascensore
- restauro delle facciate
- installazione di nuovi impianti centralizzati
- messa in sicurezza antisismica
Questi interventi, essendo rivolti a mantenere o accrescere il patrimonio immobiliare, sono a carico del proprietario dell’immobile, anche quando lo stesso è concesso in locazione a un inquilino.
Ripartizione delle spese: obblighi e deroghe
Il Codice Civile stabilisce che la responsabilità legale per il pagamento delle spese straordinarie compete al proprietario, salvo diversa pattuizione espressa nel contratto di locazione. Ciò significa che, salvo specifico accordo tra le parti, l’inquilino non deve sostenere tali costi. Questa regola si fonda sul fatto che gli oneri straordinari rappresentano un investimento volto alla conservazione e incremento del valore dell’immobile, da cui trae vantaggio diretto il solo proprietario.
Le spese ordinarie, al contrario, riguardano la manutenzione e il godimento quotidiano degli spazi e dei servizi comuni dell’edificio: pulizia, giardinaggio, piccoli lavori di riparazione e servizi comuni. Queste sono generalmente di competenza dell’inquilino, sempre che sia specificato nel contratto.
La deroga contrattuale
Esiste una possibilità di deroga contrattuale che consente alle parti di ripartire diversamente anche le spese straordinarie. Tuttavia, tale deroga deve essere chiaramente scritta nel contratto di locazione; in assenza di tale specificazione, la responsabilità resta esclusivamente a carico del proprietario.
Un esempio pratico può essere quello di un affitto turistico o di breve durata, dove spesso il proprietario si accolla tutte le spese di qualsiasi natura, o di alcuni contratti particolari dove, magari per un canone agevolato, le parti convengono che anche l’inquilino contribuisca in minima parte a determinati interventi straordinari.
Elenco delle principali spese straordinarie a carico del proprietario
Per offrire un quadro chiaro a proprietari e inquilini, si riporta una sintesi delle spese straordinarie che, secondo la normativa e la prassi giurisprudenziale, sono solitamente di diretta competenza del proprietario:
- Rifacimento tetto e strutture portanti dello stabile
- Sostituzione completa o straordinaria dell’ascensore
- Risanamento delle fondamenta e consolidamento delle parti strutturali
- Restauro e tinteggiatura delle facciate con risanamento degli intonaci
- Rinnovo degli impianti centralizzati (riscaldamento, idrico, elettrico)
- Installazione di nuove linee antincendio e adeguamento alla normativa di sicurezza
- Lavori di miglioramento energetico come cappotto termico o pannelli fotovoltaici
- Spese legali e tecniche per cause e perizie attinenti l’amministrazione e la gestione dell’immobile
- Spese per danni straordinari causati da eventi naturali: alluvioni, terremoti, incendi
- Ricostruzione di parti comuni a seguito di gravi danni accidentali
Queste spese non rientrano fra le spese condominiali ordinarie che possono, invece, gravare sull’inquilino.
Responsabilità in caso di inadempienza e situazioni particolari
È importante sottolineare che, in caso di morosità dell’inquilino (ossia mancato pagamento delle quote di propria competenza), il condominio può rivalersi solo sul proprietario per l’intero ammontare delle quote condominiali, incluse le straordinarie. L’inquilino è perseguibile eventualmente solo dal locatore (proprietario), ma non direttamente dal condominio.
Esistono, inoltre, situazioni specifiche che possono influire sull’attribuzione delle spese:
- Se l’immobile è oggetto di usufrutto, le spese straordinarie restano a carico del nudo proprietario, mentre le ordinarie sono dell’usufruttuario.
- Compenso dell’amministratore: è sempre a carico del proprietario, rientrando nella gestione dell’edificio e non nella fruizione dei servizi comuni.
- Se, durante il periodo di locazione, si verifica una vendita dell’immobile, le spese straordinarie deliberate dall’assemblea e non ancora saldate sono generalmente a carico del venditore, seppur con alcune eccezioni disciplinate da accordi tra le parti.
Un esempio particolare riguarda l’eventuale accettazione contrattuale da parte dell’inquilino di sostenere parte di queste spese tramite specifica clausola; tale prassi è rara, in quanto la legge tutela il conduttore rispetto agli interventi destinati a incrementare il valore dell’immobile, di cui non trae beneficio diretto in quanto fruitore temporaneo dello stesso.
Ulteriormente utile, per comprendere meglio il quadro generale, può essere il riferimento al concetto giuridico di proprietà e alle tutele previste per l’utilizzatore dell’immobile, che, salvo diverso accordo, rimane estraneo alle spese di conservazione straordinaria.
Per risultare chiari: le spese condominiali straordinarie non sono a carico dell’inquilino, a meno che non vi sia un’esplicita e legittima pattuizione scritta nel contratto di affitto. La loro natura e il beneficio che apportano all’immobile spiegano la ragione di questa attribuzione legale, garantendo così equità nella gestione delle risorse e nella tutela dei diritti di tutte le parti coinvolte nel rapporto di locazione.
